退去立会いを徹底解説！当日の流れ・トラブル防止のポイントと原状回復ガイドラインの重要性
賃貸住宅を退去するときに行われる「退去立会い」は、敷金の清算や原状回復費用の負担を巡るトラブルを防ぐために非常に重要なプロセスです。ある調査によれば、引っ越し時に約4割もの人が何らかのトラブルを経験したと報告されています。実際、国民生活センターには毎年3万件以上の賃貸住宅に関する相談が寄せられ、そのうち約4割（1万3千～1万4千件程度）が退去時の原状回復に関する相談です。この記事では、退去立会いとは何かといった基本から、当日の流れ、よくあるトラブル事例、チェックすべきポイント、そして原状回復費用負担のルールや国土交通省のガイドラインの概要までをわかりやすく解説します。最後には、こうした原状回復工事を安心して任せられるSNBコーポレーションのサービスもご紹介します。退去時の注意点をしっかり押さえて、貸主・借主双方が納得できる円満な退去を目指しましょう。
退去立会いとは何か？
退去立会いとは、賃貸物件から退去する際に借主（入居者）と貸主（大家）または管理会社の担当者が同席して部屋の状態を確認する作業を指します。具体的には、部屋のキズや汚れ、設備の破損などを一つ一つチェックし、それらが入居前からあったものか入居後に発生したものかを双方で確認します。これにより、どの箇所を誰がどの程度原状回復（修繕・クリーニング）する必要があるか、その費用を貸主と借主のどちらが負担すべきかを判断・合意します。退去立会いを行うことで認識のズレをなくし、敷金の精算を含めた退去手続きを円滑に進めることができます。立会いに要する時間は物件の広さや汚れの程度にもよりますが、一般的には20～40分程度が平均的です。
退去立会い当日の流れ
退去立会い当日までに、借主は部屋の荷物を全て運び出し、室内を空にしておくことが重要です。家具や私物が残ったままではチェックできない箇所もあるため、退去立会い前日までに引っ越し作業を完了させ、できる範囲で清掃も済ませておきましょう。部屋を空っぽにしておくことで、当日は隅々まで状態を確認でき、不要な摩耗や汚れも見落としにくくなります。
では、当日の一般的な流れを見ていきます。
担当者と室内チェック
立会い当日は、大家さんや管理会社の担当者と借主が室内に入り、床・壁・天井から設備に至るまで各所の状態を一緒に確認して回ります。キズや汚れを発見した場合、それが入居前からあったものか、それとも入居者の使用中に発生したものかを話し合い、双方で認識を合わせます。借主の立場としては、入居時に既にあったキズや汚れについて記録や写真があれば提示しましょう。客観的な証拠があれば、「それは入居前からあったものか否か」で揉めるリスクを下げ、スムーズに話を進めることができます。
原状回復の範囲と費用の確認
室内の状況確認が一通り終わった段階で、担当者（貸主側）はどの箇所を原状回復すべきか、その概算費用はいくらかを判断します。例えば、「この汚れはクリーニングが必要」「この破損は修繕が必要で費用はいくらくらい」など具体的な説明があります。敷金から修繕費を差し引いた場合の敷金の返還額についてもこの時点で示されることが多いでしょう。借主はその内容を確認し、納得できれば同意します。もし疑問点があれば遠慮せず質問し、必要に応じてその場で交渉することも大切です。
書類へのサイン
原状回復の内容や費用負担について双方が合意できたら、退去立会いに関する確認書類にサインします。この書類には、チェックした箇所や負担区分、敷金の清算額などが記載されます。サインをする前に、記載内容に誤りや見落としがないか必ず目を通しましょう。
鍵の返却
最後に、借主が貸与されていた鍵を全て返却して退去立会いは完了です。普段使っていたメインの鍵だけでなく、スペアキーや複製した鍵があればそれらも忘れずに返却します。鍵の返却をもって正式に物件の明け渡し（引き渡し）となります。
以上が当日の大まかな流れです。管理会社によって細かな手順は異なる場合もありますが、部屋の状況確認 → 原状回復箇所と費用の合意 → 書類署名 → 鍵返却という流れは共通しています。スムーズに進めるためにも、事前準備と当日の冷静な対応を心がけましょう。
退去立会いでよくあるトラブル
退去立会いの場面では、敷金や原状回復費用をめぐって様々なトラブルが起こりがちです。実際に寄せられる相談事例やアンケート結果から、よくあるトラブル例を押さえておきましょう。
経年劣化なのに費用を請求された
長年の使用による日焼けやクロスの色あせ、設備の劣化など、本来は借主負担ではない経年劣化部分にまで修繕費を請求されるケースです。例えば「入居中に自然に傷んだ壁紙まで張替費用を請求された」といった相談が後を絶ちません。知識がないと不当な請求に気づかず支払ってしまう恐れがあります。
入居前からの傷・汚れまで借主の責任にされた
「入居時からあった傷や汚れに対して修繕費を要求された」というケースも典型的なトラブルの一つです。本来、借主は自分がつけた損耗のみ負担すれば良いはずですが、入居前から存在する劣化まで指摘されることがあります。入居時のチェック不足や記録がない場合に起こりやすいトラブルです。
敷金が返ってこない・高額な追加請求
「敷金を返してもらえなかった」「敷金では足りないと言われ、追加で高額の退去費用を請求された」という不満もよく聞かれます。中には、ハウスクリーニング費用として法外な金額（例えば数十万円以上）を請求されたケースも報告されています。金銭に関するトラブルは特に深刻化しやすく、退去後に揉めてしまうと精神的な負担も大きいでしょう。
負担区分の認識違い
管理会社・貸主と借主で、どこまでが通常の使用による損耗でどこからが借主負担かの認識が食い違ってトラブルになるケースもあります。たとえば貸主側は「これは借主負担だ」と言うが、借主側は「これは普通に暮らしていれば起こる範囲の汚れだ」と主張して平行線になる、といった具合です。この背景には、原状回復の範囲や負担ルールに対する双方の理解不足があります。
こうしたトラブルを防ぐには、後述するガイドラインや費用負担ルールを正しく理解し、入居時からしっかり対策をとっておくことが大切です。実際、原状回復に関するトラブルの多くは退去時に提示された修繕範囲や金額に借主が納得できない場合に起こります。契約内容や物件の状況によってケースバイケースではありますが、「何が誰の負担か」を明確にしておくことがトラブル防止の鍵と言えるでしょう。
退去立会い当日のチェックポイント
実際に退去立会いを行う際、特に入念にチェックしておきたい箇所があります。見落としが多いポイントを以下にまとめますので、借主・貸主双方で参考にしてください。
床（フローリング・クッションフロア）
傷やへこみ、染みがないか確認します。家具の重みでできた凹みなどは通常の使用によるものなので原状回復の対象にはなりませんが、飲食物をこぼしたことによるシミ汚れは借主の負担となる場合があります。退去前に床を丁寧に清掃し、落とせる汚れは落としておきましょう。
壁・天井（クロス）
壁紙の破れや汚れ、画鋲穴などをチェックします。小さな画鋲の穴程度であれば目立たない限り原状回復の対象にならないケースが多いですが、タバコのヤニによる黄ばみや臭い、キッチン周りの油汚れ、カビなど明らかに通常の使用を超える汚損は借主負担で壁紙張替え等の修繕が必要になる可能性があります
ドアや窓の建具
開閉に支障がないか、立て付けの不具合や破損がないか確認します。ドアがきしむ・閉まりにくい場合は蝶番の緩みや歪みを点検します。掃除不足によるサビやホコリの蓄積で開閉がスムーズでない場合、借主負担での修理となることがあります。網戸に破れがないかもチェックしましょう。網戸の破損は経年劣化で脆くなった場合は貸主負担ですが、明らかに借主の過失で破いた場合は借主負担です。
水回り設備
キッチン、浴室、トイレなどの水回りについては、蛇口の水漏れや排水の詰まり、ウォシュレットや換気扇が正常に動作するかなどを確認します。これら設備自体の故障は経年劣化であれば貸主負担で修理されますが、内部がひどく汚れて動作不良になっている場合などは借主の清掃不備とみなされ費用負担となることもあります。あわせて、浴室のカビや台所シンクの水垢などもチェックし、落とせる汚れは事前に清掃しておきましょう。
臭い
室内の臭気も重要なチェックポイントです。特にタバコの臭いや、ペットを飼育していた場合の臭いは要注意です。壁紙や床に染み付いた臭気が強い場合、消臭や張替えの費用が借主負担となる可能性が高いです。退去が近づいたら換気を十分に行い、可能であれば消臭対策も施しておくと良いでしょう。
以上のようなポイントを貸主・借主双方で一緒に確認し、「どの程度なら通常使用の範囲か」「どこからが原状回復（修繕・クリーニング）の対象か」を話し合います。細かい判断基準で迷う場合、国土交通省の『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』に掲載されているチェックリストを参照するのも有効です。公式のチェックリストを活用すれば、見落とし防止はもちろん、客観的な基準に照らして判断できるため双方が納得しやすくなります。
原状回復と費用負担の基本ルール
原状回復とは「賃貸物件を退去する際、借主の使用によって生じた損耗や毀損を元の状態に復旧すること」を指します。ただし、ここでいう「損耗や毀損」とは借主の故意・過失や通常の使用範囲を超えた利用による損傷に限られます。経年劣化や通常の使用による消耗については、借主に修繕費用を負担する責任はありません。これは国土交通省のガイドラインにも明記されている重要なルールです。
言い換えれば、入居期間中の通常の暮らしで生じる汚れや傷（＝通常損耗）については借主は原状回復義務を負わず、貸主側で負担すべきということです。例えば、長年使用したことによる床やカーペットの摩耗、日光で壁紙が日焼けして変色した場合などは経年劣化であり、これらは本来家賃に含まれているべき費用（貸主負担）とされています。一方、借主の不注意で生。
では、費用負担の具体例をいくつか挙げます。
貸主が負担する例（通常損耗・経年劣化）
壁紙の日焼けや家具配置による床の凹み、長期間使用による給排水管の劣化による水漏れ、設備機器の経年故障など。こうしたものは年月の経過や通常の使用で不可避的に生じるため、借主に責任はありません。
借主が負担する例（過失・故意の損耗）
借主が負担する例（過失・故意の損耗）: 壁に開けた画鋲より大きな穴や多数の穴、タバコによる壁紙のヤニ汚れ・臭い、飲み物をこぼしたシミやカビ、ペットによる柱の傷や臭い、設備の破損（落下物でガラスを割った等）など。これらは通常の使用範囲を超えており、借主の不注意または故意によるものと判断されます。
基本ルール: 「経年劣化・通常損耗は貸主負担、借主の過失・故意による損耗は借主負担」。この大原則を押さえておけば、大抵のケースでどちらが費用を持つべきか判断できるでしょう。ただし、契約時に締結した特約によってこの負担区分が修正される場合がある点に注意が必要です。
特約がある場合は？
賃貸借契約書において、「ハウスクリーニング費用は借主負担とする」等の特約条項が設けられているケースがあります。適法かつ有効な特約であれば、ガイドラインの原則よりも契約上の取り決めが優先されます。例えば近年多いのは、退去時のハウスクリーニング費用を一律○○円借主負担とする特約です。このような特約が契約書に明記され、借主もそれを理解・合意して契約している場合、退去時にはガイドライン上は経年劣化扱いの汚れであってもクリーニング費用の負担義務が発生します。
ただし特約が有効となるためには一定の条件があり、契約時に借主に不利な特約内容を十分説明し納得のうえ署名させていることなどが求められます。いずれにせよ、入居者の立場では契約締結時に特約の有無と内容を必ず確認し、不明点はその場で質問して解消しておくことが重要です。
以上のように、原状回復費用の負担ルールは「経年劣化か過失か」「契約上の特約はあるか」によって判断されます。しっかりルールを理解しておくことで、退去時に不当な請求を受けるリスクを減らし、貸主・借主双方が公平に費用負担できるようになります。
原状回復ガイドラインに基づく対応の重要性
賃貸住宅の退去時トラブルの急増を受け、国土交通省は原状回復に関する指針として『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』（再改訂版）を公表しています。このガイドラインは法律ではありませんが、判例や契約実務の積み重ねを踏まえて作成されたもので、賃貸契約の当事者双方にとって透明性の高い基準を提示する役割を果たしています。ガイドラインのポイントは先述した経年劣化と過失による損耗の区別の明確化や、負担区分の具体例提示、費用請求の公平性確保など、多岐にわたります。
ガイドライン上の原状回復の定義は改めて以下のように示されています。
つまり「入居時の状態に単純に戻す」のではなく、「通常の使用で生じた劣化は除いた上で入居時に近い状態に戻す」という考え方です。ガイドラインでは、具体的な事例ごとにどちらの負担になるかを細かく分類し、さらに建物や設備の経過年数を考慮して負担割合を減ずる考え方も示されています。例えば、仮に借主の過失で壁紙に損耗を与えた場合でも、入居から長期間経って壁紙自体が古くなっていれば、その分は貸主負担とし、借主負担は残存価値相応に減額するといったルールです。これらは契約当事者間の費用負担の合理性を確保するための配慮です。
ガイドラインに基づいて対応することは、トラブル防止に極めて有効です。貸主・管理会社にとっては請求の根拠が明確になり、借主にとっては不当な請求をされにくくなります。実際、愛知県名古屋市の原状回復業者であるSNBコーポレーションでも、費用負担や工事範囲の判断は国土交通省のガイドラインに準拠して行い、退去立会い時にガイドラインに沿って説明・書面で明確化する運用をしています。このように第三者も参照できる公的な基準にのっとって処理することで、貸主・借主間の認識違いや感情的対立を未然に防ぐことができます。
※参考：国交省ガイドライン付属の「入退去時物件状況チェックリスト」も活用すると良いでしょう。事前に入居時の状態を記録するのはもちろん、退去時にも同じ項目でチェックすることで、公平な比較が可能になります。
退去時の注意点とトラブルを防ぐ方法
ここまで述べてきたように、退去時のトラブルを避けるためには事前の準備と双方のコミュニケーションが大切です。借主・貸主の双方に向けて、退去時に注意すべきポイントやトラブル防止策をまとめます。
契約時点での確認を徹底する
トラブルの多くは退去時（契約の出口）に発生しますが、実は入居時（契約の入口）から対策を講じておくことが重要です。契約締結時に賃貸借契約書の内容、特に敷金や原状回復に関する特約条項を貸主・借主双方がよく確認し、納得した上で契約しましょう。「退去時に何をどこまで負担するか」が契約書に明記されているはずです。不明瞭な点はそのままにせず、必ず質問してクリアにしておくことで、後々の「聞いてない」「説明されてない」を防げます。
入居時の状態を記録する
入居したら早い段階で室内の状態をチェックし、傷や汚れを写真やチェックリストで記録しておきましょう。可能なら入居時に貸主・管理会社立ち会いのもとで物件の現状確認を行い、書面に残すのがベストです。入居時点の記録は退去時に「この傷は最初からあった」と証明する強力な証拠となります。後からでは記憶も曖昧になるため、入居後すぐに徹底しておくことをお勧めします。
日頃から清掃・メンテナンスを怠らない
退去直前に慌てて掃除しても、長年蓄積した汚れは簡単に落とせないものです。日頃から定期的に掃除をし、設備の簡易なメンテナンス（フィルター清掃や潤滑油差し程度）は行っておきましょう。特に水回りや換気扇、エアコンなどは汚れが酷いと動作不良や悪臭の原因となり、借主負担でのクリーニングや修理となりがちです。長く住む場合でも、「いつか退去する時」が来ることを意識して住まいを大切に使うことが、結局は自分の負担軽減につながります。
退去の通知と立会い日程の調整は早めに
退去の意思が固まったら、契約で定められた通知期間に従って速やかに貸主・管理会社へ連絡しましょう。立会いの日程も希望日時を早めに伝えて予約します。余裕をもってスケジュールを組めば、引越しと清掃の時間も確保しやすくなります。当日バタバタしないためにも、計画的な退去準備を心がけてください。
退去立会いには必ず立ち会う
稀に借主が多忙等で「鍵だけ返却しておいて後日精算」というケースもありますが、可能な限り退去立会いには本人が立ち会うことが望ましいです。自分がいない場で部屋の状態を判断されてしまうと、不本意な請求に反論する機会を逃します。立会いではチェックリストや入居時の写真を持参し、指摘された箇所についてその場で確認・説明できるようにしましょう。
ガイドラインを味方につける
前項で述べた国交省ガイドラインを一読し、基本的な費用負担の考え方を理解しておきましょう。不明な点は消費生活センターや専門家に相談しても構いません。立会い時に提示された請求が適切か迷う場合、「国交省のガイドラインではどうなっているか確認したい」と申し出るのも一つの方法です。知識武装しておけば、不当に高額な請求への抑止力にもなりますし、冷静に交渉する助けになります。
疑問や納得できない点はその場で相談・交渉
立会い時に提示された敷金精算や修繕内容に納得がいかなければ、感情的にならず冷静に質問や交渉を行いましょう。多くの場合、担当者もガイドラインに沿って説明してくれるはずですが、それでも折り合わなければ消費生活センター等の第三者機関に相談する手段もありますz。いきなり契約者間で解決が難しいと感じたら、専門機関の力を借りることも検討しましょう。
以上のポイントを意識することで、退去時のトラブル発生率は格段に下げられます。「入居時から退去時は始まっている」との意識で準備・対策をし、円満な賃貸契約の終了を迎えましょう。
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FAQ：退去立会いのよくある質問
退去立会いは必須ですか？
契約実務ではほぼ行われます。双方立会いで現状を確認し記録することが、後日の費用負担トラブルを予防します。国交省は立会いと記録の重要性を資料で示しています
当日、借主が立ち会えない場合は？
当日、借主が立ち会えない場合は？
A. 代理人（家族・仲介）を立てる、動画通話＋写真で代替するなど同等の記録性を確保しましょう。事前にチェックリストと鍵の返却方法を合意しておきます。※最終合意は書面で。
ハウスクリーニングの定額請求は有効？
特約の明確性・合理性・借主の認識が鍵です。平均的損害を超える部分は無効となる消費者契約法の考えも踏まえ、具体的で相当な内容であることが必要です。
クロスの一面張り替えを借主負担にできる？
最低施工単位と経年考慮を踏まえ、按分で不公平を回避するという考え方が示されています。ケースにより借主負担割合は変動します。
チェックリストはどこまで細かく作るべき？
部屋→項目→損耗の有無→具体状況→写真番号まで落とし込むのがベスト。国交省の確認リスト例が参考になります。
まとめ
退去立会いは賃貸契約の締めくくりとして非常に重要なステップです。事前に準備と知識武装をしておけば、敷金精算や原状回復費用でもめるリスクを大幅に減らせます。国のガイドラインや基本ルールを理解し、チェックポイントを押さえて臨めば怖いものはありません。もしトラブルになりそうな場合も、第三者の力を借りるなど冷静に対処しましょう。そして、退去後の原状回復工事についてはプロの力を上手に活用することで、次の入居募集までの時間とコストを最小限に抑えることができます。借主・貸主の双方が気持ちよく「ありがとうございました」と言える円満退去を目指して、本記事の情報がお役に立てば幸いです。
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