原状回復義務とは？範囲や免除条件をわかりやすく解説

「退去時の修繕費用について入居者と揉めてしまった…」「原状回復の範囲を自信を持って説明できない…」そんな悩みを抱えることはありませんか？賃貸物件の原状回復義務は、不動産オーナーや管理会社にとって頭を悩ませる問題です。特に近年、「○年住めば原状回復しなくていい」といった噂も飛び交い、何が正しいのか混乱するケースも多いでしょう。

しかし2020年の民法改正でルールが明確化され、正しい知識を身につければ無用なトラブルを避けられます。本記事では、不動産オーナー・管理担当者必見の原状回復義務の基礎知識と実務ポイントをわかりやすく解説します。読み終えれば、退去時の立ち会いや敷金清算に自信を持って臨めるようになるはずです。

原状回復義務とは何か？正しい意味と法律上の位置づけ

原状回復義務とは、賃貸借契約が終了した際に借主（賃借人）が物件を借りた当初の状態に戻して返還しなければならない義務のことです。法律上は改正後の民法第621条で明文化されており、賃借人の重要な責務として位置づけられています（英語では「restore the premises to original condition（原状に復する義務）」などと表現されます）。

ただし、「借りた当初の状態に戻す」といっても決して「新品同様にする」ことではありません。この点を誤解すると、過大な修繕請求や不要なトラブルの原因になります。裁判例や国土交通省のガイドラインでも示されているとおり、原状回復義務の本質は 「入居者の故意・過失によって生じた損傷部分を復旧すること」 です。つまり、通常の使用による汚れや経年変化による劣化は借主の負担には含まれず、それらを除いた借主の責任で生じた損耗・損傷のみを元の状態に直すのが原状回復義務なのです。

※「現状回復」との違い…よく誤記されますが、正しくは「原状回復」です（「元の状態に戻す」という意味）。「現状回復」では「今の状態に戻す」という意味になり、法律用語としては誤りなので注意しましょう。

原状回復義務の範囲：どこまでが借主負担でどこからが大家負担？

原状回復義務を正しく理解するには、借主が負担すべき損耗と貸主（大家）が負担すべき損耗の線引きを押さえる必要があります。ポイントは「通常損耗・経年劣化」か「故意・過失による損耗」かという点です。この境界を理解すれば、原状回復をめぐるトラブルの大半は防げます。以下で具体例を挙げながら解説します。

ガイドラインと民法改正で明確化された原状回復ルール

長年、原状回復の範囲については貸主・借主間で解釈の違いから紛争が絶えませんでした。そこで国土交通省は『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』（初版1998年公表）を策定し、「通常損耗はオーナー負担・入居者の責任部分のみ入居者負担」という原則を示しています。このガイドライン自体に法律的な強制力はありませんが、トラブルが訴訟に発展した場合には公平な判断基準として重視される傾向があります。

さらに2020年4月の民法改正では、このガイドラインの考え方がそのまま法律に取り込まれました。改正民法第621条において「通常の使用および経年変化による損耗」は原状回復義務の対象外と明記され、借主が原状回復しなければならないのは借主の責めに帰すべき事由による損傷のみと定義されたのです。これにより、従来グレーだった部分が法律上も明確になりました。

また同時に、敷金の扱いについても改正民法第622条の2で整理され、敷金は未払い賃料や原状回復費用に充当し、残額は借主に返還することが明文化されています。要するに、契約書に特約がない限り大家さんは通常損耗分の費用を敷金から差し引いてはいけない（その分は借主に返す）ということです。ガイドラインと法律が一致したことで、今後は原状回復の基本ルールを無視した一方的な主張は通りにくくなっています。大家さんもこの新ルールを前提に実務対応することが求められます。

特約の有無による違いにも注意

上述の原則は契約当事者間で別段の合意がない場合のルールです。賃貸借契約では、借地借家法や消費者契約法といった強行法規に反しない範囲で特約（特別な契約条項）を設けることも可能です。原状回復についても契約書に例外的な取り決めを設けるケースがあります。

例えば「退去時にハウスクリーニング代○万円を借主負担とする」といった特約は、その金額や内容が明確で入居時に説明・了承されていれば有効と認められる場合があります。実際、都市部を中心に多くの賃貸住宅の契約書にはハウスクリーニング費用の特約が標準的に盛り込まれています。ただし、特約だからといって無制限に何でも認められるわけではありません。判例やガイドラインで示されている特約有効の条件として、以下のポイントが挙げられます。

上記を満たさない過度な特約、例えば「理由を問わず一切の修繕費用を借主が負担する」等は消費者契約法によって無効と判断される可能性が高いです。逆に借主に有利な特約（例：「退去時の原状回復義務を免除する」等）は当事者間で合意していれば問題ありません。実務上も、建物の老朽化や取り壊し予定など特別な事情がある場合、オーナー側が原状回復を求めないケースもあります。その場合は覚書などで「退去時には原状回復工事を求めない」旨を書面に取り交わしておくと良いでしょう。後から「やはり直して返してほしい」とならないよう、免除合意は明文化しておくことをおすすめします。

補足: もし契約書が存在しない場合でもどうなる？… まれに口頭の取り決めだけで契約書が作成されていない賃貸借もあります。しかしその場合でも法律上の原状回復義務は当然に適用されます。書面がなくとも借主は故意・過失による損傷を原状に復して返還する義務を負い、一方で経年劣化部分は負担しなくてよいということです。契約書がないからといって借主の責任がなくなるわけではありませんので注意しましょう（逆に貸主も、通常損耗分の費用を請求することはできません）。

原状回復義務は○年で消滅する？耐用年数と「6年ルール」の真相

インターネット上で「賃貸の原状回復義務は6年でなくなる」という話を目にすることがあります。これは厳密には「多くの内装材の耐用年数が6年であり、それを超えると借主負担がゼロになる」という意味合いです。耐用年数とは、クロスや床材など設備・内装の法定上の耐久年数（減価償却期間）のことで、国土交通省のガイドラインでも原状回復費用の算定に用いられています。

例えば代表的な壁紙クロスの耐用年数は6年です。新品のクロスは6年経過すると価値がほぼゼロ（残存価値1円程度）になると考え、途中で張り替える場合は経過年数に応じて修繕費用負担を按分計算します。具体例で説明しましょう。

このように、借主が長く住めば住むほど修繕費負担は減少し、耐用年数を超えれば実質負担なしになるケースもあります。したがって「6年で義務なし」という噂は、壁紙クロス等について「6年以上入居していれば原状回復費用を請求されにくい」という趣旨では概ね正しいのです。実際、多くの裁判例でも長期間入居後の通常損耗分について借主負担なしと判断されています。

しかし重要なのは、耐用年数は項目ごとに異なる点です。全ての設備が一律で6年というわけではありません。クロスやカーペット、クッションフロアなどは6年ですが、フローリング（木質の床材）は通常15年前後、給湯器やキッチン設備などは8～15年程度の耐用年数があります。耐用年数を超えれば請求できないとはいえ、例えば入居10年目でも故意による大きな傷を床につけられれば、床材全体の張替え補修が必要になります（フローリングは耐用年数が長い分、部分補修が難しく高額になることもあります）。その場合も経過年数による価値減少は考慮しますが、「古いから全部タダ」というわけではなくケースバイケースです。

まとめると、「○年住めば原状回復しなくていい」という明確な線引きがあるわけではありません。ただし入居期間が長くなるほど借主が負担する割合は減っていき、ある時点でほぼゼロに近づくのは確かです。オーナーとしては耐用年数の考え方を理解し、長期入居者に対しては経年による価値減を考慮した請求を行うことが大切です（でないと過大請求とみなされ、トラブルの原因になります）。逆に入居期間がごく短い退去であれば物件がまだ新しい状態ですから、入居者の不注意による損傷はその分しっかり費用負担してもらえるケースが多いでしょう。

原状回復トラブルの事例と防止策

原状回復をめぐるトラブルは後を絶ちません。特に敷金の返還額や修繕費の負担について、オーナーと入居者の認識違いから揉めることが典型です。ここでは実際によくあるトラブル事例と、大家さん側でできる防止策を紹介します。

トラブル事例1：長期入居後のクロス張替え費用でもめたケース

8年間住んだ入居者が退去する際、室内で喫煙していたため壁紙一面がヤニ汚れで黄色く変色していました。オーナーは壁紙全面の張替え費用を請求しましたが、入居者は「6年以上住んだから払う義務はないはず」と反論。オーナー側は「ヤニ汚れは入居者の故意過失による損耗だ」と主張したものの、壁紙自体が既に耐用年数（6年）を超えていたため本来その全額を借主に請求するのは難しい状況です。結果的に話し合いの中でガイドラインに基づき、クロス張替え費用の一部（汚れに対する特別清掃費程度）を借主負担とし、残りは経年劣化分としてオーナー負担で折り合いました。このケースではオーナー側も耐用年数の知識を持っていなかったため一時紛争となりましたが、最終的には適切な按分計算により無事解決しました。

トラブル事例2：ハウスクリーニング代を巡る争い

2年間という比較的短期の入居だった退去者に対し、管理会社がハウスクリーニング費用3万円を敷金から差し引いて清算しました。しかし契約書にクリーニング費用負担の特約がなく、入居者は「通常のクリーニング程度なら本来借主負担ではないはずだ」と返還を要求。オーナーは慌てて対応を協議することになりました。このケースでは、特約がない通常使用分のクリーニング費用は本来オーナー負担となります。最終的に不足分の3万円は敷金から差し引かずに借主へ返金し、オーナー側が謝罪することで入居者にも納得してもらいました。契約時に特約説明を怠った管理側のミスであり、オーナーにとっても大きな教訓となった事例です。

オーナーができるトラブル防止策

上記のようなトラブルを未然に防ぐため、オーナー側で以下の対策を講じておくことをおすすめします。

よくある質問（Q&A）

最後に、原状回復義務について不動産オーナーや管理担当者が特に疑問に思いやすいポイントをQ&A形式で整理します。

賃貸の原状回復義務は6年でなくなりますか？

厳密には「6年経過で自動的に義務消滅」というわけではありません。ただし前述のとおり、壁紙クロスや床材など多くの内装の耐用年数が6年程度であるため、6年以上入居した場合は通常ほとんど原状回復費用を請求できなくなるのが実情です。具体的には6年でクロス等の価値は尽きて残存価値がゼロになるため、それ以上経過後の損耗について借主に費用負担させるのは不合理と判断されます。ただし故意による大損傷や、設備によっては耐用年数がもっと長いものもありますので、「6年過ぎたら何でも借主負担ゼロ」という誤解は禁物です。あくまで目安として「6年前後」が一つの区切りになるという意味だと押さえておきましょう。

賃貸契約書がなくても原状回復義務は発生しますか？

はい、契約書が存在しなくても原状回復義務は発生します。 原状回復義務は民法で定められた賃借人の義務ですので、口頭契約や契約書紛失の場合であっても当然に適用されます。実務上、書面がないと細部の合意確認が難しくトラブルリスクは高まりますが、借主は故意・過失による損傷を原状に復して返還する責任を免れることはできません。また貸主も、通常損耗部分の費用を請求することはできません。契約書がなくとも法律の規定に従った原状回復ルールが双方に及ぶことを覚えておきましょう。

賃貸住宅では何年住めば原状回復しなくていいのでしょうか？

あります。 借主が費用を負担しなくて良い代表的なケースは、通常の生活で生じた汚れ・傷み（通常損耗）や経年劣化による損耗です。こうしたものは冒頭で述べたとおり借主に原状回復義務がなく、費用は貸主負担となります。また契約上で「敷金なし」「原状回復義務なし」等の特約がある場合や、建物の取り壊し予定で原状回復を求めないという合意をした場合も、借主は費用を負担しません。つまり**「借主に責任がない損耗分」の費用は払わなくて良い**ということです。ただし、借主の過失・故意による損害は当然ながら負担しなければなりません。支払い義務があるのに借主が拒否すれば、敷金から精算されたり法的請求を受ける可能性があります。要は「請求されている費用が本当に借主負担かどうか」を見極め、通常損耗分については払わなくてよいだけだと理解しましょう。

（参考）「民法121条の原状回復」と賃貸の原状回復義務は違うの？

民法には第121条の2「原状回復の義務」という条文もありますが、こちらは契約の取消し（クーリングオフ等）に伴う当事者間の返還義務について定めたものです。例えば売買契約を取り消した場合に、受け取った代金や商品をお互い元の状態に戻す義務を指しており、賃貸借契約終了時の原状回復義務とは文脈が異なります。賃貸の原状回復義務はあくまで賃借物の損傷を修復する責任ですので、条文の名前が似ていても混同しないよう注意しましょう。

まとめ：正しい知識で円満な賃貸経営を

原状回復義務とは、賃貸物件を退去する際に「借りた当初の状態に戻す」ことであり、その本質は「入居者の責任で生じた損耗部分を元に戻す」ことです。経年劣化や通常使用による消耗は借主負担には含まれず、敷金清算ではそうした部分の修繕費用を除いて精算されるべきものとされています。

大家さん・入居者双方がこのルールを正しく理解し、契約時から退去時まで丁寧に確認を行えば、多くのトラブルは防げます。特にオーナー側はガイドラインと法律を味方につけ、適正な範囲での請求と円滑なコミュニケーションを心掛けることが賢明です。万一紛争になってしまっても、公的な相談窓口や専門家の力を借りれば解決の糸口が見つかります。一人で悩まず、知識と専門家を上手に活用して円満な賃貸経営を実現しましょう。

弊社SNBコーポレーション株式会社は愛知・名古屋を中心に豊富な原状回復工事の実績を持つ専門業者です。原状回復に関するご相談やお見積もり依頼にも専門知識で対応し、適正かつ安心できる賃貸運営をサポートいたします。原状回復のことでお困りの際は、ぜひお気軽にお問い合わせください。電話やメールでのご相談は無料で承っております。専門家の視点から、オーナー様の大切な物件管理を全力でお手伝いいたします。