【完全版】原状回復工事の全貌：A・B・C工事の区分からコスト削減の交渉術まで

オフィスや店舗の移転・退去時に必ず発生する「原状回復工事」。それは、事業者にとって単なる「引越し作業」ではなく、多額の費用と法的な責任が伴う重要な経営課題です。

「どこまでが自社の負担？」 「見積もりの金額は本当に適正？」 「A工事、B工事、C工事って結局何が違うの？」 「貸主の言いなりになるしかないのか…？」

このような疑問や不安は、多くの事業者様が抱える共通の悩みです。原状回復工事の知識が不足していると、貸主の言うがままに不要な工事費用まで負担させられたり、予期せぬ高額請求によって移転先の初期投資や当面のキャッシュフローにまで影響が出たりするケースも少なくありません。

この記事では、オフィスや店舗の退去を控えるすべての事業者様に向けて、原状回復工事の法的な基礎知識から、最もトラブルになりやすいA・B・C工事の区分、コストを数十万円、場合によっては百万円単位で削減しうる契約書・見積書のチェックポイントと交渉術まで、具体的な事例を交えながら網羅的に解説する「完全版ガイド」です。

そもそも原状回復工事とは？「原状復帰」との違いを法的に理解する

まず、全ての基本となる「原状回復」の定義を、法的な観点から正しく理解することが、貸主との対等な交渉を行うための第一歩となります。

原状回復の定義：借りた当初の状態に戻す義務

原状回復とは、民法第621条で定められた賃借人の義務であり、「賃借人（借りた側）の故意・過失、その他通常の使用方法とはいえない使用（善管注意義務違反）によって生じさせた損傷を、元の状態に戻すこと」を指します。簡単に言えば、入居後に設置した間仕切りや造作物を撤去し、借りた“当初”の、つまり契約締結時の状態に戻す工事のことです。

ここで最も重要なのは、「新品の状態に戻す（原状復帰）」という意味では決してない、という点です。この違いを認識していないと、「すべて新品同様にしてください」といった貸主からの過大な要求を鵜呑みにしてしまう原因となります。

【詳細版】負担区分の具体例

項目	賃借人（借主）負担の可能性が高い例（故意・過失）	賃貸人（貸主）負担の可能性が高い例（通常損耗・経年劣化）
壁・天井	・タバコのヤニによる広範囲の黄ばみ・臭い<br>・下地ボードにまで達する深い釘穴、ネジ穴<br>・結露を放置したことによるカビ・シミ<br>・物をぶつけてできた壁の穴、大きな欠損<br>・換気扇周りの油汚れ（飲食店など）	・画鋲やピンの穴（常識の範囲内）<br>・日照によるクロスの自然な変色<br>・テレビや冷蔵庫裏の電気ヤケ（黒ずみ）<br>・ポスター等を貼っていた部分との自然な色ムラ
床	・什器を移動させる際に引きずってできた深い傷<br>・飲み物などをこぼした手入れ不足によるシミ・カビ<br>・キャスター付き椅子の過度な使用による床材の剥がれ<br>・重量物を落としてできた床のへこみや亀裂	・家具の設置による軽微なへこみや設置跡<br>・ワックスがけで隠れる程度の細かい傷<br>・人の歩行によるフローリングやカーペットの自然な摩耗・色落ち
建具・設備	・ドアや窓の乱暴な開閉による破損<br>・清掃を怠ったことによるキッチン、トイレ、換気扇等の機能不全やひどい汚れ	・建具の自然な色あせ、動作不良（部品の寿命）<br>・エアコン、給湯器など、設置済み設備の寿命による故障

交渉のヒント: 壁紙（クロス）の価値は、一般的に6年で残存価値1円になるとガイドラインで示されています。例えば、入居から6年以上経過している場合、たとえ借主の過失で汚してしまったとしても、新品に張り替える費用の全額を負担する必要はなく、交渉の余地が生まれます。

複雑な工事区分をスッキリ整理！A工事・B工事・C工事の違い

原状回復工事には、責任の所在と費用負担によって「A工事」「B工事」「C工事」の3つの区分が存在します。この区分、特に「B工事」の性質とリスクを深く理解することが、コスト管理とトラブル回避の最大の鍵となります。

工事区分	工事内容の例	発注者	業者選定	費用負担者	ポイントとリスク
A工事	建物の構造躯体、共用部（廊下、EV）、防災設備、大規模修繕など	貸主	貸主	貸主	借主は関与しない。建物の資産価値維持が目的。
B工事	テナント専有部だが建物全体に関わる設備（空調、防水、分電盤、防災設備増設など）	借主	貸主	借主	最もトラブルになりやすい。 費用がブラックボックス化し、高額になりがち。
C工事	テナント専有部の内装、電話・LAN工事、造作物設置・撤去など	借主	借主	借主	借主が自由にコントロール可能。相見積もりで大幅なコスト削減が期待できる。

これらの工事は、テナント内の変更がきっかけですが、ビル全体の安全性やインフラに接続するため、貸主の管理下で行う必要があるのです。しかし、その必要性を盾に、不透明な費用請求が行われやすい構造であることを強く認識してください。

トラブル回避の鍵！賃貸借契約書・見積書のチェックポイント5選

スムーズな退去とコスト削減のために、契約前・工事前に以下のポイントを「虫の目」で徹底的に確認しましょう。

1. 原状回復の範囲は明確か？（「通常損耗も含む」特約は無効を主張）

契約書に「本物件の汚損、破損、消耗、経年変化については、その原因の如何を問わず、乙（借主）の費用負担で原状に復するものとする」といった特約が記載されている場合があります。 このような特約は、消費者契約法に反し、無効と判断される可能性が高いですが、事業者間契約では有効とされることもあります。しかし、以下の3つの要件を満たしていない場合は、無効を主張できる可能性があります。

【アクションプラン】: 契約交渉時に、この特約の削除を求めるか、「通常損耗・経年劣化は貸主負担とする」という、国交省ガイドラインに沿った文言への修正を強く要求しましょう。議事録にも残すことが重要です。

2. 工事業者の指定範囲は妥当か？（B工事の範囲の事前確認）

契約前に、B工事に該当する工事項目リストの提示を求めましょう。「内装に関わる工事は、軽微なものを除きすべてB工事とする」といった曖昧な規定は非常に危険です。

【アクションプラン】: 入居前の内装計画段階で、想定される工事をリストアップし、「この工事はC工事として、当方指定業者で施工してよいか」という確認書を取り交わしましょう。これにより、後のトラブルを未然に防げます。

3. 見積もりの項目は詳細か？（「一式」はブラックボックス）

「内装解体工事一式 2,000,000円」といった見積もりは絶対に受け入れてはいけません。これは中身が全く分からないブラックボックスです。必ず以下のレベルまで詳細な内訳（明細）の提出を求めましょう。

悪い例: 内装解体工事一式

【アクションプラン】: 詳細な明細の提出を要求し、各項目の単価や数量が妥当か、C工事を依頼する業者の見積もりと比較検討しましょう。「現場管理費」「諸経費」が工事費全体の15%を大幅に超える場合は、その根拠を問いただしましょう。

4. 残置物の取り扱いはどうなっているか？（造作譲渡の可能性）

退去時にまだ使える空調や間仕切り、什器などを残していく「造作譲渡」は、貸主と後継テナントの合意があれば可能です。これにより、借主は撤去費用を削減でき、後継テナントは内装費用を抑えられるというWin-Winの関係が築けます。

【アクションプラン】: 退去の6ヶ月以上前から、貸主や管理会社に「居抜きでの後継テナント募集は可能か」と相談を開始しましょう。合意内容は必ず書面で残してください。

5. 工事期間と引き渡し日は妥当か？（二重賃料のリスク）

原状回復工事の期間中も賃料が発生する「二重賃料（ダブルレント）」は大きな負担です。貸主指定のB工事業者が、余裕を持ちすぎて不当に長い工期を設定していないか確認しましょう。

【アクションプラン】: C工事を依頼する業者に、同じ規模の工事の標準的な工期を確認し、B工事の工程表と比較しましょう。不自然な点があれば、短縮を交渉する材料になります。

原状回復工事の費用を「劇的に」抑えるための上級交渉術

最後に、工事費用を少しでも抑えるための、より踏み込んだ実践的な交渉術をご紹介します。

まとめ：知識で武装し、計画的な準備と交渉で、円満な退去を実現しよう

原状回復工事は、事業者にとって大きな負担となり得る、複雑で骨の折れるプロジェクトです。しかし、その内容やルールを正しく、深く理解し、契約時から計画的に準備を進めることで、コストを最適化し、貸主とも良好な関係を保ちながら円満な退去を実現することができます。

本記事で解説した「A・B・C工事の区分」、「契約書・見積書のチェックポイント」、そして「コスト削減の上級交渉術」を武器に、ぜひ貴社のオフィス・店舗移転を成功させてください。

より具体的なご相談や見積もりのご依頼は、SNBコーポレーションの原状回復工事サービスページよりお気軽にお問い合わせください。