原状回復義務とは？「6年で義務なし」の真相と大家が知るべき対策

「退去時の修繕費用を巡って入居者とまた揉めてしまった…」「原状回復の範囲を自信を持って説明できない…」そんな経験はありませんか？賃貸物件の原状回復義務は大家さんにとって大きな悩みの種です。特に「○年住めば原状回復しなくていい」などの噂が飛び交い、何が本当なのか混乱することも多いでしょう。

しかし2020年の民法改正でルールが明確化され、正しい知識を持てば無用なトラブルを避けることができます。本記事では、賃貸物件オーナー必見の原状回復義務の基礎知識と実務ポイントをわかりやすく解説します。読み終えれば、退去立ち会いや敷金精算に自信を持って臨めるようになるはずです。

原状回復義務とは何か？その正しい意味と法律の位置づけ

原状回復義務とは、賃貸借契約が終了した際に借主（入居者）が借りた当初の状態に物件を戻して返す義務のことです。法律上は改正後の民法第621条で明文化されており、賃借人（借主）の重要な責任として規定されています。

ただし、「元の状態に戻す」とは決して「新品同様にする」ことではありません。 この点を誤解すると過大な請求や不要なトラブルの原因になります。裁判例や国土交通省のガイドラインでは、原状回復義務の本質は「入居者の故意・過失による損耗部分を復旧すること」と解釈されています。つまり、通常の使用による汚れや経年変化による劣化は借主の負担には含まれず、それらを除いた借主の責任で生じた損傷のみ**を元の状態に直すのが原状回復義務なのです。

※「現状回復」との違い…よく誤記されますが、正しくは「原状回復」です（元の状態に戻す意）。「現状回復」は本来「今の状態に戻す」という意味になり法律用語としては誤りです。

原状回復の範囲：どこまでが借主負担でどこからが大家負担？

原状回復義務を正しく理解するには、借主が負担すべき損耗と大家が負担すべき損耗の線引きを押さえる必要があります。ポイントは「通常損耗・経年劣化」か「故意・過失による損耗」かという点です。この境界を理解すれば、トラブルの大半は防げます。以下に具体例を挙げて解説します。

通常損耗・経年劣化は大家（貸主）の負担が原則

通常損耗とは、入居者が普通に生活・使用していれば避けられない消耗や、年月の経過による自然な劣化のことです。これらは家賃に織り込み済みの費用と考えられており、民法上も借主には原状回復義務がない部分とされています。言い換えれば、経年変化や通常使用による汚れ・傷みはオーナー側が修繕負担すべきものです。次の入居者募集のためのいわば将来への投資として捉え、あらかじめ家賃収入から賄うべき費用と言えます。

これらは生活上避けられない範囲の損耗であり、契約書に特段の取り決めがなければ借主に修理義務はありません。敷金精算でも、これら通常損耗分の費用は差し引かずに精算するのが本来のルールです。

借主の故意・過失による損耗は借主負担

一方、借主の不注意や故意によって発生した損傷については、借主側で原状回復費用を負担するのが原則です。通常求められる手入れを怠ったために拡大した被害や、明らかに通常の生活範囲を超える使い方による破損が該当します。法律上は「善良な管理者の注意義務（善管注意義務）」違反とも言われ、適切に使用・管理していれば生じなかった損害については請求対象となります。

これらは入居者の故意・過失が招いた損耗であり、原状回復義務の対象です。大家さんは修繕費を敷金から差し引いたり、敷金で足りなければ追加請求できます。ただし請求は損傷箇所に見合った適正な範囲で行うことが大切です。例えば一部の壁にできた穴であれば、その壁面の補修費用が対象であり、関係ない他の部屋全体のクロス張替え費用まで借主に負担させるのは過剰請求となり得ます。適切な範囲に留めないと、後述するようにトラブルの火種になります。

原状回復ガイドラインと民法改正で明確化されたルール

長年、原状回復の範囲については貸主・借主間で解釈の違いから紛争が絶えませんでした。それを受けて国土交通省は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を策定（初版1998年、公表）し、通常損耗はオーナー負担・入居者の責任部分のみ入居者負担という原則を示しています。このガイドライン自体には法律的な強制力はありませんが、裁判になった際は公平な判断基準として重視されるものです。

さらに2020年4月の民法改正では、このガイドラインの考え方が法律に取り込まれました。改正民法621条において「通常の使用及び経年変化による損耗」を原状回復義務の対象外と明記し、借主が回復義務を負うのは借主の責めに帰すべき事由による損傷のみと定義されたのです。これにより、従来グレーだった部分が法律上も明確になりました。

また同時に、敷金の扱いについても改正民法622条の2で整理され、敷金は未払い家賃や原状回復費用に充当し残額は返還する義務が明記されています。要するに、契約書に特約がない限り、大家さんは通常損耗分の費用を敷金から差し引いてはいけない（その分は借主に返す）ということです。ガイドラインと法律が一致したことで、今後は原状回復の基本ルールを無視した主張は通りにくくなっています。大家さんもこのルールを前提に実務対応することが求められます。

特約（特別な契約条項）の有無による違い

上記の原則は契約当事者間で別段の合意がない場合のルールです。賃貸借契約では、借地借家法や消費者契約法といった強行法規に反しない範囲で特約を設けることも可能です。特約とは契約書に付け加える特別な取り決めで、原状回復に関しても例外条件を定めるケースがあります。

例えば「退去時にハウスクリーニング代○万円を借主負担とする」といった特約は、金額や内容が明確で入居時に説明・了承されていれば有効と認められる場合があります。実際、東京など多くの地域の賃貸住宅契約書にはハウスクリーニング費用特約が標準的に盛り込まれています。ただし特約だからといって無制限に認められるわけではありません。特約が有効となるための条件として判例やガイドラインで以下のポイントが示されています。

上記を満たさない過度な特約、例えば**「理由を問わず一切の修繕費用を借主が負担する」等は消費者契約法で無効と判断される可能性が高いです。逆に借主に有利な特約（例：「原状回復義務を免除する」等）は当事者間で合意していれば問題ありません。実務では、建物の老朽化や取り壊し予定などでオーナー側が原状回復を求めないケースもあります。その場合は覚書などで「退去時の原状回復工事は求めない」旨を取り交わしておくと良いでしょう。

もし契約書が存在しない場合でもどうなる？
まれに口頭の合意だけで契約書がない賃貸もありますが、その場合でも法律上の原状回復義務は当然に適用されます。つまり書面がなくとも借主は故意・過失による損傷を元に戻す義務を負い、一方で経年劣化部分は負担しなくて良いということです。契約書がないからといって借主の責任がなくなるわけではないのでご注意ください。

原状回復義務は○年で消滅する？耐用年数と「6年ルール」の真相

インターネット上で「賃貸の原状回復義務は6年でなくなる」という話を目にすることがあります。これは厳密には**「多くの内装材の耐用年数が6年であり、それを超えると借主負担がゼロになる」**という意味合いです。耐用年数とは、設備や内装の法定上の寿命（減価償却期間）のことで、国土交通省ガイドラインでも原状回復費用の算定に用いられています。

例えば代表的な壁紙（クロス）の耐用年数は6年です。新品の壁紙は6年経過すると価値がほぼゼロ（残存価値1円）になると考え、途中で張り替える場合は経過年数に応じて費用負担を按分計算します。具体例で説明しましょう。

このように、借主が長く住んでいればいるほど修繕費負担は減少し、耐用年数を超えれば実質負担なしになるケースもあります。したがって「6年で義務なし」という噂は、壁紙等について6年以上入居していれば原状回復費用を請求されにくいという趣旨では概ね正しいのです。実際、多くの裁判例でも長期間入居後の通常損耗分は借主負担なしと判断されています。

しかし重要なのは、耐用年数は項目ごとに異なる点です。全ての設備が6年というわけではありません。クロスやカーペット、クッションフロアなどは6年ですが、フローリング（木板床）は通常15年以上、給湯器やキッチンなど設備機器もおおむね8～15年程度の耐用年数があります。耐用年数を超えれば請求できないとはいえ、例えば入居10年目でも故意による大きな傷を床につけられれば床材全体の補修が必要になります（フローリングは耐用長いですが部分補修が難しく高額です）。その場合でも経過年数による価値減少は考慮しますが、「古いから全部タダ」というわけではなくケースバイケースです。

まとめると、「○年住めば原状回復しなくていい」という明確な線引きがあるわけではありません。ただ、入居期間が長くなるほど借主が負担する割合は減っていき、ある時点でゼロに近づくのは確かです。オーナーとしては耐用年数の考え方を理解し、長期入居者に対しては経年による価値減を考慮した請求を行うことが大切です（でないと過大請求とみなされトラブルになります）。逆に短期間での退去であれば比較的新しい状態ですから、入居者の不注意による損傷はそれ相応の費用を負担してもらえるケースが多いでしょう。

原状回復トラブルの事例と防止策

原状回復を巡るトラブルは後を絶ちません。敷金返還の金額や修繕費の負担について、オーナーと入居者の認識違いから揉めることが典型です。ここではよくあるトラブル事例と、大家さん側でできる防止策を紹介します。

トラブル事例：知識不足から生じる揉め事

ケース1：長期入居後のクロス張替え費用でもめた
8年間住んだ入居者が退去しました。室内で喫煙していたため壁紙一面にヤニ汚れがあり、オーナーは壁紙全面張替え費用を請求。しかし入居者は「6年以上住んだから払う義務はないはず」と反論してきました。オーナーとしてはヤニ汚れは故意過失だと主張したものの、壁紙自体は既に耐用年数を超えているため全額請求は難しい状況です。結果的に話し合いの中でガイドラインに基づきクロス代の一部（汚れによる追加清掃費程度）を借主負担とし、残りは経年劣化分としてオーナー負担で折り合いました。このケースではオーナー側も耐用年数の知識を持っていなかったため一時紛争となりましたが、最終的には適切な按分計算により解決しました。

ケース2：ハウスクリーニング代を巡る争い
2年間の短期入居だった退去者に対し、管理会社がハウスクリーニング費用3万円を敷金から差し引いて清算しました。しかし契約書にクリーニング特約の記載がなく、入居者は「通常清掃程度なら借主負担じゃないはず」と返還を要求。オーナーは慌てて対応を協議することに。このケースでは特約がない通常損耗分のクリーニング費用は本来オーナー負担となります。最終的に敷金から差し引かれた3万円は返還し直し、謝罪することで入居者にも納得いただきました。契約時に特約説明を怠った管理側のミスであり、オーナーにとっても教訓となる事例です。

オーナーができるトラブル防止策

上記のようなトラブルを未然に防ぐため、オーナー側で以下の対策を講じておくことをおすすめします。

よくある質問（Q&A）

最後に、原状回復義務について大家さんが特に気にされるポイントをQ&A形式で整理します。

まとめ：正しい知識で円満な賃貸経営を

原状回復義務とは、賃貸物件を退去する際に「借りた当初の状態に戻す」ことであり、その本質は「入居者の責任で生じた損耗部分を元に戻す」ことです。経年劣化や通常使用による消耗は借主負担には含まれず、敷金精算ではそうした部分の修繕費用を除いて清算されるべきものとされています。

大家さん・入居者双方でこのルールを正しく理解し、契約時から退去時まで丁寧に確認を行えば、多くのトラブルは防げます。特にオーナー側はガイドラインと法律を味方につけ、適正な範囲での請求と円滑なコミュニケーションを心掛けることが賢明です。もし紛争になってしまっても、公的な相談窓口や専門家の力を借りれば解決の糸口が見つかります。一人で悩まず、知識と専門家を上手に活用して円満な賃貸経営を実現しましょう。

弊社SNBコーポレーションは愛知・名古屋を中心に豊富な原状回復工事の実績を持つ専門会社です。原状回復に関するご相談や見積もり依頼にも専門知識で対応し、適正かつ安心できる賃貸運営をサポートいたします。原状回復のことでお困りの際は、ぜひお気軽にお問い合わせください。